Close Sign Up NOW Close Close
Thailand
QUICK SEARCH
AREA
SIZE (SQ.M.)
PRICE (MB.)
BEDROOM
OPTIONAL
Minimum Lease Term
FACILITIES
WITHIN WALKING DISTACE
   
ROUNDUP
Roundup    News    ตลาดเช่าคอนโดยูนิตใหญ่ดีกว่ายูนิตเล็ก

ตลาดเช่าคอนโดยูนิตใหญ่ดีกว่ายูนิตเล็ก

ในช่วงหลายปีที่ผ่าน คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ มีซัพพลายหรืออุปทานขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มมีความรุนแรงของการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดยูนิตขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ เจแอลแอล

การศึกษาจากเจแอลแอลแสดงให้เห็นว่า เมื่อแบ่งตามแบบหรือขนาดห้อง คอนโดแบบห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีการแข่งขันในตลาดให้เช่ารุนแรงมากที่สุด 
 
นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล อธิบายว่า “คอนโดกลุ่มนี้ มีการขยายตัวของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอยูนิตที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า”
 
ผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกินห้าปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก
 
สำหรับคอนโดขนาดสองห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้ มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน 
 
“แต่เป็นน่าสังเกตว่า สำหรับคอนโดเช่ากลุ่มสองห้องนอนนี้ มีผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมีห้องนอนสองห้องเท่ากัน แต่ยูนิตในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีความครบครันและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน” นายบัณฑูรกล่าว
 
ส่วนคอนโดมิเนียมขนาด 3-4 ห้องนอนและห้องสูทเพ้นท์เฮ้าส์ เป็นกลุ่มที่มีการแข่งขันน้อยที่สุดในตลาดเช่า เนื่องจากอุปสงค์และอุปทานในตลาดมีสมดุลที่ค่อนข้างดี ค่าเช่ารายเดือนสำหรับคอนโดกลุ่มนี้ อยู่ในช่วงระหว่าง 120,000-180,000 บาทสำหรับยูนิตสามห้องนอน และ 150,000-300,000 บาทสำหรับยูนิตสี่ห้องนอนและห้องสูทเพ้นท์เฮาส์ ซึ่งค่าเช่าที่สูงเป็นของยูนิตในโครงการคุณภาพระดับหรูหราพิเศษ
 
นายบัณฑูรกล่าว “ดังที่กล่าวไปแล้ว โครงการใหม่ๆ เน้นการทำยูนิตขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัทและองค์กรระหว่างประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ”
 
ยูนิตในโครงการเปิดใหม่เรียกค่าเช่าสูงขึ้น
 
แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ในขณะที่ยูนิตในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง
 
รายงานจากศูนย์ข้อมูลอังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอลระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน 
 
อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า
 
การดูแลรักษาที่ดีช่วยรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน
 
สภาพของยูนิตคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งทั่วไป ยูนิตที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่าและสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า 
 
สำหรับยูนิตเก่า เจแอลแอลแนะว่า การปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี ทั้งนี้ โดยทั่วไป เจ้าของที่มีการปรับปรุงซ่อมแซมยูนิตใหม่อย่างเต็มรูปแบบ จะสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20%-25%
 
นอกจากนี้ สภาพของตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากไม่แพ้กัน โดยพบว่า คอนโดระดับหรูหลายโครงการที่แม้จะมีอายุมากแล้ว แต่หากมีการบริหารจัดการและบำรุงรักษาตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางเป็นอย่างดีอย่างสม่ำเสมอ ยังคงสามารถรักษาขีดความความสามารถไว้ได้ แม้การแข่งขันในตลาดเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นก็ตาม